В условиях нехватки подходящих участков для точечной застройки в границах городов, перспективы развития - за комплексным развитием пригородных территорий, в рамках которого застройщик, помимо жилых домов, возводит все необходимые для жизни инфраструктурные объекты. О перспективах КОТ в Казани и проблемах освоения больших земельных участков порталу STROY.EXPERT рассказал Максим Николаев, коммерческий директор «Сувар Девелопмент».

---

В настоящий момент Ваша компания реализует масштабный проект возведения жилых комплексов, предусматривающий также строительство транспортной развязки. Расскажите подробнее про этот проект?

Речь идет о так называемом «Лаишевском узле», который объединяет вокруг себя три больших комплекса площадью 63, 36 и 14 гектар. Все три жилых комплекса находятся в шаговой доступности друг от друга, но имеют разные концепции. На земельном участке площадью 36 гектар размещается ЖК «Южный парк», где представлены как пятиэтажные кирпичные дома, так и девятнадцатиэтажные дома с монолитным каркасом, кирпичными стенами и вентилируемым фасадом.

Проект «Времена года», который занимает площадь 14 га - это жилой комплекс клубного формата с полностью огороженной территорией, окруженный лесным массивом. Он рассчитан более чем на 1800 жителей и предусматривает строительство пятиэтажных домов из керамического кирпича повышенной комфортности с лифтами, подземными и надземными паркингами и доступом только для самих жителей.

На 63-х га разместится достаточно масштабный проект – «Станция Спортивная» - его отличительной особенностью является то, что акцент будет сделан на спортивную инфраструктуру. В рамках проекта предусмотрено возведение максимального количества спортивных объектов: лыжных трасс, стадионов, школ. (Полностью спортивную школу построить не получится, но организовать на территории жилого комплекса спортивный класс вполне возможно.) Концептуально эти три комплекса и образуют так называемый «Лаишевский узел».

Говоря об организации движения транспорта, компанией «Сувар Девелопмент» было принято решение построить транспортную развязку, которая обеспечит беспрепятственный въезд и выезд в эти жилые комплексы, не мешая движению на основной магистрали. Новая развязка на трассе Казань-Боровое Матюшино, во-первых, значительно разгрузит саму трассу, а во-вторых, обеспечит безопасность при въезде и выезде в жилые комплексы. В данном случае это необходимо – в этом районе будет большой прирост количества жителей.

Можно ли проект назвать уникальным для Казани?

Я думаю, что да, для Республики его можно назвать уникальным. При этом нельзя сказать, что он неповторимый: полагаю, в ближайшее время застройщики будут интенсивно развивать пригород. Это связано с тем, что в городе осталось не там много свободных земель под точеченую застройку, и зачастую застройщики сталкиваются с теми или иными проблемами: нехватка мощностей в инженерии (водопровод, канализация), тогда как земли на границе города достаточно много. Более того, Лаишевский и Верхнеуслонский районы, которые мы планируем активно развивать, вскоре войдут в зону «Большая Казань». Само правительство республики держит вектор развития на расширение границ города. Соответственно, комплексное освоение таких площадей в ближайшее время будет основным направлением. Единственная серьезная проблема заключается в закладке сетей. Что касается наших объектов, то самый сложный этап для нас уже пройден: мы подвели все коммуникации к земельным участкам, теперь остается только строить.

С какими проблемами пришлось столкнуться Вашей компании, реализуя этот проект комплексного освоения территории?

Основная проблема – это протяженность сетей от точек подключения. Мы понимаем, что на границе города когда-то были сельскохозяйственные земли, дачные угодья, и не подразумевалось городской канализации, воды, очистных сооружений, газа, электричества в том объеме, который необходим при комплексном освоении. Соответственно, серьезной проблемой становятся первоначальные финансовые вливания, а также колоссальный объем работ, который необходимо провести для того, чтобы подготовить земельные участки под освоение. В первую очередь, необходимо обеспечить участки коммуникациями: сначала идут поиски ближайших точек подключения, которые зачастую расположены в десятках километров от планируемых объектов.

Как удалось решить эти проблемы? Может быть, поделитесь успешным опытом?

Успешный опыт – это опыт командной работы компании «Сувар Девелопмент» и всей команды группы компаний «Сувар». Мы вместе развиваемся, делаем свое дело, предлагая достаточно доступное жилье без завышенных цен. В рейтинг самых доступных по стоимости квартир в Казани вошли сразу 4 наших объекта. Мы не ставим перед собой цель извлечь максимальную прибыль на начальном этапе развития проекта. Мы понимаем, что большие участки – это еще и большие перспективы. Надо изначально понимать, куда мы идем, чтобы люди поверили в наши проекты.

Почему именно комплексная застройка? Не легче ли возводить дома точечно?

Преимущество заключается в том, что застройщик может сформировать ту среду обитания и тот набор инфраструктуры, социальных объектов, которую он считает необходимым для обеспечения комфортного, безопасного проживания людей именно в его комплексе. Точечная застройка опирается уже на то, что существует вокруг. Соответственно, часто получается так, что современный жилой комплекс, который недавно построен, может граничить с ветхим жильем, и вокруг него будет отсутствовать какая-либо инфраструктура, либо будут заполнены все школы и садики, не будет магазинов в шаговой доступности. Когда идет комплексное освоение территории, проект планировки подразумевает набор определенных объектов, который застройщик может корректировать в лучшую сторону и регулировать, то есть с чего начать, на каком этапе строить детский садик, школу, магазины, торговые центры, спортивные объекты, создавая тем самым действительно ту среду обитания, которую он запланировал в начале. Здесь все зависит от замысла и фантазий застройщика.

Преимущество точечной застройки - в том, что она дает возможность построить быстро. При это при комплексном освоении территории перспектив у застройщика гораздо больше. Нужно иметь в виду, что точечная застройка имеет одну цель – быстрые деньги: быстро зашел, быстро построил, быстро продал, получил прибыль, вложился дальше. То есть это скоростная инвестиционная деятельность, направленная на получение прибыли за короткий срок. Комплексное освоение – это «длинные деньги». В этом случае производится действительно большая работа, которая задействует огромное количество ресурсов: это и производство строительных материалов, и техника, и живая рабочая сила – появляется значительное количество рабочих мест. Таким образом, проекты комплексного освоения – это перспектива развития на 10-15 лет.